隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的城市在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨用地緊張、原有工業(yè)用地利用率低等問(wèn)題，為解決這些問(wèn)題，各大城市開(kāi)始積極探索工業(yè)載體空間新模式——工業(yè)上樓。

2021年7月27日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，總結(jié)梳理了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已復(fù)制推廣的創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法。

其中，在第十條——?jiǎng)澏ā皡^(qū)塊線”，保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式。

一、國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓實(shí)踐典型模式

根據(jù)發(fā)展成熟度，國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓模式可分為4類，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)有2類。國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓模式如下：

改革開(kāi)放以來(lái)，珠三角憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)，吸收了國(guó)際范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為世界重要的制造業(yè)基地。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，珠三角城市工業(yè)發(fā)展面臨越來(lái)越嚴(yán)重的土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)問(wèn)題，逐步推動(dòng)了工業(yè)上樓的發(fā)展。

同時(shí)，珠三角政府對(duì)工業(yè)上樓的態(tài)度持支持態(tài)度，陸續(xù)出臺(tái)了一系列土地、工業(yè)上樓相關(guān)政策。如廣東省政府提出推進(jìn)工業(yè)上樓，將“工業(yè)上樓”作為提升工業(yè)空間、夯實(shí)先進(jìn)制造業(yè)根基的重要舉措；深圳寶安區(qū)制定工業(yè)上樓工作指引；東莞出臺(tái)《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出“開(kāi)發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈”等。

代表案例：

（1）? 深圳·寶安區(qū)·全至科技創(chuàng)新園

全至科技創(chuàng)新園前身為茅洲山工業(yè)園，地處深圳邊緣地帶，占地5公頃。園區(qū)改造前為五金制品、模具銷(xiāo)售、配件包裝、塑膠生產(chǎn)等傳統(tǒng)低端制造行業(yè)，企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏核心技術(shù)和競(jìng)爭(zhēng)力。

2011年，茅洲山工業(yè)園改造啟動(dòng)，拆除部分廠房，建設(shè)高層廠房，通過(guò)工業(yè)上樓實(shí)現(xiàn)了園區(qū)原地提升，工業(yè)空間從原來(lái)5萬(wàn)平方米拓展至13萬(wàn)平方米，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)器人和智能裝備產(chǎn)業(yè)。

園區(qū)內(nèi)科創(chuàng)大廈是典型的工業(yè)上樓產(chǎn)品，地上高23層，地下2層，每個(gè)單元設(shè)立獨(dú)立茶水間、洗手間，企業(yè)可以在前端做研發(fā)和辦公，在后端做生產(chǎn)，滿足高端智能制造企業(yè)的研發(fā)生產(chǎn)一體化需求。

寶安區(qū)是深圳市工業(yè)大區(qū)、產(chǎn)業(yè)大區(qū)，也是深圳市未來(lái)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和重要增長(zhǎng)極，為了進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)上樓發(fā)展，2019年7月寶安區(qū)出臺(tái)了國(guó)內(nèi)第一份針對(duì)工業(yè)上樓的詳細(xì)工作指南，對(duì)工業(yè)上樓適用范圍、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、建筑設(shè)計(jì)等作出了詳細(xì)的指引規(guī)范。

（2）東莞·松山湖·智谷

松山湖智谷產(chǎn)業(yè)園總規(guī)劃面積1500畝，將打造成180萬(wàn)平方米產(chǎn)城融合的生態(tài)智造新城。園區(qū)定位以智造智造和電子信息為核心產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、中試、配套、展銷(xiāo)、辦公等全生態(tài)鏈。

松山湖智谷一期總建筑面積（不含地下車(chē)庫(kù)）為77萬(wàn)平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬(wàn)平方米，占比70%，以智能制造產(chǎn)業(yè)用房為主導(dǎo)，核心模式是實(shí)現(xiàn)智能制造的“工業(yè)上樓”。松山湖智谷工業(yè)上樓產(chǎn)品具有兩大優(yōu)勢(shì)特征：

松山湖智一期已建成并入駐的工業(yè)大廈，一共2棟，樓層數(shù)分別為10層、11層，已于2018年12月竣工驗(yàn)收，采用全玻璃幕墻設(shè)計(jì)。目前，工業(yè)大廈已經(jīng)基本招商完畢，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，電子信息約占37%、智能制造裝備約占33%。

松山湖智谷-圖片來(lái)源：百度圖片

（3）佛山·高新區(qū)·華南創(chuàng)谷

華南創(chuàng)谷位于佛山國(guó)家高新區(qū)，核心區(qū)占地330畝，總建筑面積約42萬(wàn)平方米。園區(qū)定位為大力發(fā)展開(kāi)關(guān)電源、逆變器等電源電子產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)代電源及節(jié)能技術(shù)科技園區(qū)的標(biāo)桿。都市型廠房是華南創(chuàng)谷主打的工業(yè)上樓產(chǎn)品， 一共23棟，面積約31.7萬(wàn)平方米，包括通用型廠房和定制型廠房。

華南創(chuàng)谷-圖片來(lái)源：百度圖片

蘇州是長(zhǎng)三角地區(qū)率先嘗試工業(yè)上樓的代表城市，為守住100萬(wàn)畝工業(yè)和生產(chǎn)性研發(fā)用地保障線，切實(shí)提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，蘇州政府鼓勵(lì)工業(yè)用地集約節(jié)約利用。

如蘇州工業(yè)園區(qū)營(yíng)商環(huán)境30條提出鼓勵(lì) “工業(yè)上樓”，提高產(chǎn)業(yè)用地容積率。

代表案例：

（4）騰飛新蘇工業(yè)坊

騰飛新蘇工業(yè)坊-圖片來(lái)源：百度圖片

1995年，蘇州工業(yè)園區(qū)引入新加坡企業(yè)騰飛集團(tuán)，借鑒新加坡多層廠房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造了“騰飛新蘇工業(yè)坊”，當(dāng)時(shí)容積率1.25，建筑面積11.61萬(wàn)平方米，為8幢兩層廠房。

2016年，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，騰飛集團(tuán)拆除了3幢兩層老廠房改建為6幢6層廠房，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，達(dá)到16.66萬(wàn)平方米，并擴(kuò)建了地下一層建筑2萬(wàn)平方米。

（5）蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園六期 (BioBAY)

BioBay六期項(xiàng)目占地面積12.47公頃，建筑面積約32萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位于圍繞心腦血管及其他植介入、IVD診斷、醫(yī)療機(jī)器人、第三方平臺(tái)等重點(diǎn)領(lǐng)域，建設(shè)高端新型醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園區(qū)。涵蓋16棟多層產(chǎn)業(yè)用房、3棟高層產(chǎn)業(yè)用房、1棟高層研發(fā)樓、1棟高層綜合配套樓。

在“產(chǎn)業(yè)升級(jí)、形象升級(jí)、土地利用率升級(jí)”的背景下，項(xiàng)目拆除原有單層廠房，聚焦盤(pán)活存量，創(chuàng)優(yōu)增量，通過(guò)新型產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)，打造“工業(yè)上樓”標(biāo)桿，為蘇州生物醫(yī)藥“一號(hào)產(chǎn)業(yè)”發(fā)展提供新動(dòng)能。

經(jīng)更新，項(xiàng)目容積率由0.6提升至2.0以上，建筑高度從30米提升至100米以上，地上建筑面積增加了50 %，達(dá)到約25萬(wàn)平方米，并擴(kuò)建了地下建筑一層達(dá) 7 萬(wàn)平方米。

設(shè)計(jì)方FTA從功能、空間以及建筑形象等方面對(duì)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行“提質(zhì)增效”，在提供足夠產(chǎn)業(yè)用房保障生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加了高層研發(fā)樓與高層綜合配套樓等功能空間，為生物醫(yī)藥企業(yè)提供研發(fā)空間、交往空間與生活空間，進(jìn)而打造出資源更聚集、功能更復(fù)合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)雨林。

蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園自2007年開(kāi)園以來(lái)，已聚集500余家生物醫(yī)藥高科技創(chuàng)新企業(yè)、近35000名高層次科技人才，形成了創(chuàng)新藥研發(fā)、高端醫(yī)療器械、生物技術(shù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群，全力構(gòu)建世界一流的生物產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

青島以城陽(yáng)區(qū)作為工業(yè)上樓的先行區(qū)。為緩解工業(yè)發(fā)展與用地緊張之間的矛盾，城陽(yáng)區(qū)率先出臺(tái)了工業(yè)上樓政策，并規(guī)劃建設(shè)工業(yè)上樓項(xiàng)目。2020年，城陽(yáng)區(qū)簽約12個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目，并開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。

代表案例：

（6）聯(lián)東U谷·城陽(yáng)夏莊智造園

聯(lián)東U谷·城陽(yáng)夏莊智造園是山東省首家高層工業(yè)樓宇項(xiàng)目、城陽(yáng)區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約15萬(wàn)平方米，于今年7月剛開(kāi)園，將以智能制造、電子信息、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要建設(shè)內(nèi)容為研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、定制廠房、配套設(shè)施等業(yè)態(tài)。

香港由小漁村發(fā)展成國(guó)際大都市，工業(yè)扮演了舉足輕重的角色。隨著香港工業(yè)經(jīng)歷起飛、興盛、衰落的發(fā)展階段，其工業(yè)上樓的發(fā)展也經(jīng)歷了推廣普及到更新發(fā)展的過(guò)程。

代表案例：

（7）新海怡廣場(chǎng)

新海怡廣場(chǎng)原名為海怡工貿(mào)中心，是由工業(yè)大廈活化而成。海怡工貿(mào)中心于1993年建成，樓層數(shù)24層，當(dāng)時(shí)作為工業(yè)大廈用途。2003年，該大廈獲香港城市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，改性為商業(yè)用途，轉(zhuǎn)型為一棟集零售及家具于一體的綜合商場(chǎng)，并于2009年改名為新海怡廣場(chǎng)。

二、國(guó)外工業(yè)上樓經(jīng)驗(yàn)

新加坡、首爾工業(yè)上樓實(shí)踐模式

新加坡地小、資源短缺，但是工業(yè)發(fā)展是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容之一，因此，政府不斷創(chuàng)造土地空間滿足工業(yè)發(fā)展的載體需求。

新加坡堆疊式廠房就是在這樣的背景下產(chǎn)生，是一種新加坡獨(dú)創(chuàng)的、專門(mén)針對(duì)從事都市型無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)的工業(yè)空間模式，為中小企業(yè)提供集研發(fā)、中試、制造、倉(cāng)儲(chǔ)和辦公于一體的配套空間。在新加坡，堆疊式廠房基本由其貿(mào)工部下屬官方機(jī)構(gòu)——裕廊集團(tuán)進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，因此也被認(rèn)為是由國(guó)家孵化扶持形成的。

新加坡堆疊式廠房80%以上為4層，少數(shù)4-9層，呈現(xiàn)為三層疊三層的形態(tài)。

堆疊式廠房平面示意圖-圖片來(lái)源：百度圖片

首爾作為亞洲代表性的發(fā)達(dá)城市，土地資源緊缺是其發(fā)展工業(yè)面臨的主要困難，隨著政府逐漸意識(shí)到工業(yè)會(huì)讓城市變得更健康、更有機(jī)能性，工業(yè)上樓成為首爾保留城市內(nèi)工業(yè)、防止工業(yè)流失的重要手段。一方面，工業(yè)上樓解決城市內(nèi)部缺乏可用工業(yè)用地問(wèn)題；另一方面，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)對(duì)工廠管理的高效性。

首爾工業(yè)上樓模式也被稱為公寓式工廠，因?yàn)樵谄涓邔訌S房的地面層往往布局有完善的配套設(shè)施及商店，服務(wù)工廠員工及附近居民，有的周邊還配套有宿舍。