隨著經濟快速發展，越來越多的城市在產業發展過程中面臨用地緊張、原有工業用地利用率低等問題，為解決這些問題，各大城市開始積極探索工業載體空間新模式——工業上樓。

2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區已復制推廣的創新舉措和經驗做法。

其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，明確提出要推廣“工業上樓”模式。

一、國內工業上樓實踐典型模式

根據發展成熟度，國內工業上樓模式可分為4類，國外的經驗有2類。國內工業上樓模式如下：

改革開放以來，珠三角憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優勢，吸收了國際范圍內的產業轉移，成為世界重要的制造業基地。隨著城市經濟的發展，珠三角城市工業發展面臨越來越嚴重的土地資源緊缺與產業轉型升級問題，逐步推動了工業上樓的發展。

同時，珠三角政府對工業上樓的態度持支持態度，陸續出臺了一系列土地、工業上樓相關政策。如廣東省政府提出推進工業上樓，將“工業上樓”作為提升工業空間、夯實先進制造業根基的重要舉措；深圳寶安區制定工業上樓工作指引；東莞出臺《關于拓展優化城市發展空間加快推動高質量發展的若干意見》，提出“開發建設高標準廠房和工業大廈”等。

代表案例：

（1）? 深圳·寶安區·全至科技創新園

全至科技創新園前身為茅洲山工業園，地處深圳邊緣地帶，占地5公頃。園區改造前為五金制品、模具銷售、配件包裝、塑膠生產等傳統低端制造行業，企業規模偏小，缺乏核心技術和競爭力。

2011年，茅洲山工業園改造啟動，拆除部分廠房，建設高層廠房，通過工業上樓實現了園區原地提升，工業空間從原來5萬平方米拓展至13萬平方米，園區主導產業轉變為機器人和智能裝備產業。

園區內科創大廈是典型的工業上樓產品，地上高23層，地下2層，每個單元設立獨立茶水間、洗手間，企業可以在前端做研發和辦公，在后端做生產，滿足高端智能制造企業的研發生產一體化需求。

寶安區是深圳市工業大區、產業大區，也是深圳市未來先進制造業集聚區和重要增長極，為了進一步推進工業上樓發展，2019年7月寶安區出臺了國內第一份針對工業上樓的詳細工作指南，對工業上樓適用范圍、產業引導、建筑設計等作出了詳細的指引規范。

（2）東莞·松山湖·智谷

松山湖智谷產業園總規劃面積1500畝，將打造成180萬平方米產城融合的生態智造新城。園區定位以智造智造和電子信息為核心產業，構筑企業生產、研發、中試、配套、展銷、辦公等全生態鏈。

松山湖智谷一期總建筑面積（不含地下車庫）為77萬平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬平方米，占比70%，以智能制造產業用房為主導，核心模式是實現智能制造的“工業上樓”。松山湖智谷工業上樓產品具有兩大優勢特征：

松山湖智一期已建成并入駐的工業大廈，一共2棟，樓層數分別為10層、11層，已于2018年12月竣工驗收，采用全玻璃幕墻設計。目前，工業大廈已經基本招商完畢，從產業結構看，電子信息約占37%、智能制造裝備約占33%。

松山湖智谷-圖片來源：百度圖片

（3）佛山·高新區·華南創谷

華南創谷位于佛山國家高新區，核心區占地330畝，總建筑面積約42萬平方米。園區定位為大力發展開關電源、逆變器等電源電子產業，打造現代電源及節能技術科技園區的標桿。都市型廠房是華南創谷主打的工業上樓產品， 一共23棟，面積約31.7萬平方米，包括通用型廠房和定制型廠房。

華南創谷-圖片來源：百度圖片

蘇州是長三角地區率先嘗試工業上樓的代表城市，為守住100萬畝工業和生產性研發用地保障線，切實提高工業用地節約集約利用水平，蘇州政府鼓勵工業用地集約節約利用。

如蘇州工業園區營商環境30條提出鼓勵 “工業上樓”，提高產業用地容積率。

代表案例：

（4）騰飛新蘇工業坊

騰飛新蘇工業坊-圖片來源：百度圖片

1995年，蘇州工業園區引入新加坡企業騰飛集團，借鑒新加坡多層廠房開發經驗，打造了“騰飛新蘇工業坊”，當時容積率1.25，建筑面積11.61萬平方米，為8幢兩層廠房。

2016年，根據產業結構調整和經濟轉型升級的需要，騰飛集團拆除了3幢兩層老廠房改建為6幢6層廠房，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，達到16.66萬平方米，并擴建了地下一層建筑2萬平方米。

（5）蘇州生物醫藥產業園六期 (BioBAY)

BioBay六期項目占地面積12.47公頃，建筑面積約32萬平方米。項目定位于圍繞心腦血管及其他植介入、IVD診斷、醫療機器人、第三方平臺等重點領域，建設高端新型醫療器械產業園區。涵蓋16棟多層產業用房、3棟高層產業用房、1棟高層研發樓、1棟高層綜合配套樓。

在“產業升級、形象升級、土地利用率升級”的背景下，項目拆除原有單層廠房，聚焦盤活存量，創優增量，通過新型產業載體開發，打造“工業上樓”標桿，為蘇州生物醫藥“一號產業”發展提供新動能。

經更新，項目容積率由0.6提升至2.0以上，建筑高度從30米提升至100米以上，地上建筑面積增加了50 %，達到約25萬平方米，并擴建了地下建筑一層達 7 萬平方米。

設計方FTA從功能、空間以及建筑形象等方面對產業用地進行“提質增效”，在提供足夠產業用房保障生產的基礎上，增加了高層研發樓與高層綜合配套樓等功能空間，為生物醫藥企業提供研發空間、交往空間與生活空間，進而打造出資源更聚集、功能更復合的產業生態雨林。

蘇州生物醫藥產業園自2007年開園以來，已聚集500余家生物醫藥高科技創新企業、近35000名高層次科技人才，形成了創新藥研發、高端醫療器械、生物技術三大重點產業集群，全力構建世界一流的生物產業生態圈。

青島以城陽區作為工業上樓的先行區。為緩解工業發展與用地緊張之間的矛盾，城陽區率先出臺了工業上樓政策，并規劃建設工業上樓項目。2020年，城陽區簽約12個工業上樓項目，并開始陸續開工建設。

代表案例：

（6）聯東U谷·城陽夏莊智造園

聯東U谷·城陽夏莊智造園是山東省首家高層工業樓宇項目、城陽區標桿項目，規劃總建筑面積約15萬平方米，于今年7月剛開園，將以智能制造、電子信息、生物醫藥等戰略新興產業為主導產業，主要建設內容為研發中試樓、標準廠房、定制廠房、配套設施等業態。

香港由小漁村發展成國際大都市，工業扮演了舉足輕重的角色。隨著香港工業經歷起飛、興盛、衰落的發展階段，其工業上樓的發展也經歷了推廣普及到更新發展的過程。

代表案例：

（7）新海怡廣場

新海怡廣場原名為海怡工貿中心，是由工業大廈活化而成。海怡工貿中心于1993年建成，樓層數24層，當時作為工業大廈用途。2003年，該大廈獲香港城市規劃委員會批準，改性為商業用途，轉型為一棟集零售及家具于一體的綜合商場，并于2009年改名為新海怡廣場。

二、國外工業上樓經驗

新加坡、首爾工業上樓實踐模式

新加坡地小、資源短缺，但是工業發展是其經濟發展的重要內容之一，因此，政府不斷創造土地空間滿足工業發展的載體需求。

新加坡堆疊式廠房就是在這樣的背景下產生，是一種新加坡獨創的、專門針對從事都市型無污染產業的中小型企業的工業空間模式，為中小企業提供集研發、中試、制造、倉儲和辦公于一體的配套空間。在新加坡，堆疊式廠房基本由其貿工部下屬官方機構——裕廊集團進行建設和運營，因此也被認為是由國家孵化扶持形成的。

新加坡堆疊式廠房80%以上為4層，少數4-9層，呈現為三層疊三層的形態。

堆疊式廠房平面示意圖-圖片來源：百度圖片

首爾作為亞洲代表性的發達城市，土地資源緊缺是其發展工業面臨的主要困難，隨著政府逐漸意識到工業會讓城市變得更健康、更有機能性，工業上樓成為首爾保留城市內工業、防止工業流失的重要手段。一方面，工業上樓解決城市內部缺乏可用工業用地問題；另一方面，能夠實現企業對工廠管理的高效性。

首爾工業上樓模式也被稱為公寓式工廠，因為在其高層廠房的地面層往往布局有完善的配套設施及商店，服務工廠員工及附近居民，有的周邊還配套有宿舍。